Comme l’année dernière, l’objet de cet article est de s’intéresser à l’écart entre le prix de la part et la valeur de reconstitution d’une SCPI, et son impact potentiel sur une revalorisation future de la part.
L’étude porte sur les SCPI de rendement, à capital variable et créées avant le 1er Janvier 2021. Nous avons donc exclu les SCPI fiscales (utilisant un dispositif de défiscalisation), les SCPI ne distribuant aucun dividende, et les SCPI à capital fixe dont les prix de part dépendent de l’offre et la demande. L’univers étudié regroupe 73 SCPI.
Avant de rentrer dans le vif du sujet, rappelons certaines notions :
- Prix de la Part (PP) : Egalement appelé prix de souscription, il s’agit du prix d’achat de la SCPI. Celui-ci comprend les frais de souscription qui s’élèvent en moyenne à 10%.
- Valeur de Reconstitution (VR) : Valeur du patrimoine immobilier (estimée par un expert indépendant) et financier, à laquelle on ajoute les coûts nécessaires pour reconstituer la SCPI à l’identique, notamment les droits de mutation et les frais de souscription. Elle est calculée une fois par an, au 31 décembre mais, en général, elle n’est publiée qu’entre mai et juin de l’année suivante. Elle est disponible dans le rapport annuel de la SCPI.
- PP/VR-1 : Cet indicateur permet de comparer le Prix de la Part (PP) à la Valeur de Reconstitution (VR) afin de déterminer si la SCPI est plutôt sous ou survalorisée : un nombre négatif indique que le prix de la part est inférieur à la valeur de reconstitution et que, par conséquent, la SCPI est plutôt sous-valorisée, et inversement pour un nombre positif. Pour rappel, pour les SCPI à capital variable, les sociétés de gestion doivent veiller à fixer un prix de la part compris dans une fourchette de -10% à +10% de la valeur de reconstitution.
Nous précisons également que l’indicateur PP/VR-1 ne doit en aucun cas constituer le critère n°1 pour choisir ses SCPI. Il s’agit d’un critère complémentaire aux critères principaux :
- Composition du patrimoine immobilier d’un point de vue sectoriel et géographique
- Taux de distribution
- Frais de souscription
- Qualité de la société de gestion
Replaçons-nous au 31/12/2021
Dans cet article, nous cherchons à nous repositionner dans la peau d’un investisseur au 31/12/2021 : est-ce que les SCPI les plus sous-valorisées, c’est-à-dire celles présentant un PP/VR-1 le plus faible, vont augmenter le prix de leur part dans les prochains mois ?
Au 31/12/2021, nous connaissions :
- Le prix de la part au 31/12/2021
- La valeur de reconstitution au 31/12/2020
En effet, comme expliqué ci-dessus, la valeur de reconstitution au 31/12/2021 n’a été publiée qu’en mai ou juin 2022 dans la majorité des cas.
Ainsi, l’indicateur PP/VR-1 à étudier est donc : PP(31/12/21) / VR(31/12/20) – 1 (colonne 4 du tableau).
Nous observons ensuite l’évolution du prix de la part en 2022 (colonne 5 du tableau).
Ci-dessous, le tableau reprenant l’ensemble des données pour l’univers des 73 SCPI étudiées. Elles sont classées de la plus sous-valorisée au 31/12/2021 à la plus survalorisée (c’est-à-dire selon la colonne 4).
Que pouvons-nous constater ?
Sur les 24 SCPI présentant un indicateur inférieur à -5% (les 24 premières SCPI du tableau), 12 ont vu leur prix de part augmenter en 2022, c’est-à-dire exactement la moitié.
Concernant les 49 autres SCPI (indicateur supérieur à -5%), 12 ont connu une augmentation du prix leur part en 2022. Ainsi, cela représente 24% des SCPI ayant un indicateur supérieur à -5%.
Comme l’année dernière, ces chiffres confirment l’idée que l’on maximise les chances de voir une SCPI augmenter le prix de sa part lorsque celle-ci est sous-valorisée.
La hausse des valeurs de reconstitution en 2021 (colonne 6, moyenne de l’univers étudié : 1,56%) a également largement contribué aux nombreuses augmentations de parts en 2022. Le contexte était moins favorable l’année précédente avec une baisse moyenne des valeurs de reconstitution en 2020 de -0,56%.
Quelles sont les SCPI sous-valorisées au 31/12/2022 ?
Précisons tout d’abord qu’à l’heure actuelle, aucune SCPI de l’univers n’a revalorisé sa part en 2023 => Prix Part (07/02/23) = Prix Part (31/12/22).
Positionnons-nous donc au 31/12/2022 (ou au 07/02/2023, les données sont les mêmes). Nous connaissons :
- Le prix de la part au 31/12/2022 (colonne 7)
- La valeur de reconstitution au 31/12/2021 (colonne 8)
L’indicateur à étudier est donc : PP(31/12/22) / VR(31/12/21) – 1 (colonne 9)
Ci-dessous, le même tableau qu’au-dessus mais trié selon l’indicateur de la dernière colonne (et non celui de la colonne 4). Nous n’affichons ici que les 23 SCPI présentant un indicateur inférieur à –5%.
On peut observer que l’on retrouve en haut du tableau un certain nombre de SCPI déjà sous-valorisées au 31/12/2021 principalement pour 2 raisons :
- La SCPI n’a pas augmenté le prix de sa part en 2022 (ex : Immo Evolutif, LF Grand Paris Patrimoine)
- Malgré une hausse du prix de la part, la valeur de reconstitution a également augmenté en 2021 (ex : Sélectipierre 2, LF Opportunité Immo)
Pour synthétiser, l’indicateur PP/VR-1 est intéressant à étudier afin d’espérer profiter d’une augmentation du prix de la part mais, comme expliqué plus haut, ce n’est qu’un critère complémentaire pour choisir ses SCPI.
Enfin, pour terminer cet article, nous vous proposons le même tableau que celui accessible dans la section SCPI, vous permettant d’observer les SCPI les plus sous-valorisées actuellement. Vous pouvez le filtrer ou le trier selon la colonne de votre choix.
| Nom | PP actuel | VR (31/12/23) | PP/VR-1 (%) | % PP 2024 (%) | % VR 2023 (%) |
|---|---|---|---|---|---|
| ACCES VALEUR PIERRE | 840 | 809.36 | 3.79 | 0.00 | -10.14 |
| ACCIMMO PIERRE | 168 | 153.16 | 9.69 | -1.18 | -20.28 |
| ACTIPIERRE EUROPE | 190 | 189.5 | 0.26 | 0.00 | -9.09 |
| ACTIVIMMO | 610 | 600.88 | 1.52 | 0.00 | -1.86 |
| AEDIFICIS | 1200 | 1185.18 | 1.25 | 0.00 | -5.20 |
| AESTIAM CAPHEBERGIMMO | 252 | 260.04 | -3.09 | 0.00 | -4.22 |
| AESTIAM PIERRE RENDEMENT | 922 | 961.07 | -4.07 | 0.00 | -3.52 |
| AESTIAM PLACEMENT PIERRE | 350 | 351.01 | -0.29 | 0.00 | -6.11 |
| AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE | 902 | 913.74 | -1.28 | 0.00 | -8.79 |
| AEW PATRIMOINE SANTE | 1000 | 1011.35 | -1.12 | 0.00 | -0.28 |
| ALLIANZ PIERRE | 340 | 324.34 | 4.83 | 0.00 | -10.23 |
| ALTIXIA CADENCE XII | 200 | 204.77 | -2.33 | 0.00 | -1.85 |
| ALTIXIA COMMERCES | 203 | 213.16 | -4.77 | 0.00 | 0.78 |
| AMUNDI DELTA CAPITAL SANTE | 250 | 240.13 | 4.11 | 0.00 | -3.58 |
| ATLANTIQUE MUR REGIONS | 905 | 1017.1 | -11.02 | -11.27 | -7.09 |
| ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION | 817 | 789.87 | 3.43 | 0.00 | -12.89 |
| ATREAM HOTELS | 1000 | 1049.02 | -4.67 | 0.00 | -3.29 |
| BUROBOUTIC | 230 | 239.96 | -4.15 | 0.00 | -5.07 |
| CAP FONCIERES ET TERRITOIRES | 258 | 266.45 | -3.17 | 0.00 | -1.21 |
| COEUR DE REGIONS | 664 | 683.32 | -2.83 | 0.00 | -2.01 |
| COEUR DE VILLE | 210 | 220.14 | -4.61 | 0.00 | -1.89 |
| COEUR DEUROPE | 200 | 210.69 | -5.07 | 0.00 | -1.27 |
| CORUM EURION | 215 | 223.23 | -3.69 | 0.00 | 0.31 |
| CORUM ORIGIN | 1135 | 1146.42 | -1.00 | 0.00 | -2.17 |
| CORUM XL | 195 | 185.8 | 4.95 | 0.00 | -2.17 |
| CREDIT MUTUEL PIERRE 1 | 265 | 278.17 | -4.73 | 0.00 | -8.31 |
| CRISTAL LIFE | 204 | 223.58 | -8.76 | 0.00 | 2.40 |
| CRISTAL RENTE | 255.68 | 268 | -4.60 | 2.27 | -0.13 |
| EDISSIMMO | 191 | 185.2 | 3.13 | -6.37 | -16.89 |
| EFIMMO 1 | 212 | 213.18 | -0.55 | 0.00 | -9.30 |
| ELIALYS | 1000 | 1023.06 | -2.25 | 0.00 | -1.91 |
| ELYSEES PIERRE | 767 | 739 | 3.79 | 0.00 | -10.55 |
| EPARGNE FONCIERE | 835 | 846.32 | -1.34 | 0.00 | -6.11 |
| EPARGNE PIERRE | 208 | 220.3 | -5.58 | 0.00 | -2.15 |
| EPARGNE PIERRE EUROPE | 200 | 202.66 | -1.31 | 0.00 | -0.70 |
| EPSILON 360 | 252 | 273.92 | -8.00 | 0.80 | 0.39 |
| EUROVALYS | 960 | 970.43 | -1.07 | -6.80 | -8.01 |
| FICOMMERCE | 210 | 215.62 | -2.61 | 0.00 | -7.06 |
| FONCIERE DES PRATICIENS | 1100 | 1102.93 | -0.27 | 0.00 | -2.54 |
| FRUCTIREGIONS EUROPE | 175 | 193.89 | -9.74 | -16.67 | -11.01 |
| GENEPIERRE | 209 | 202.69 | 3.11 | -6.70 | -18.35 |
| GMA ESSENTIALIS | 206 | 211.48 | -2.59 | 0.00 | -2.04 |
| IMMO EVOLUTIF | 14300 | 14311.52 | -0.08 | -6.54 | -13.43 |
| IMMORENTE | 340 | 322.29 | 5.50 | 0.00 | -5.19 |
| IMMORENTE 2 | 320 | 309.18 | 3.50 | 0.00 | -5.80 |
| INTERPIERRE | 210 | 200.37 | 4.81 | 0.00 | -8.18 |
| INTERPIERRE EUROPE CENTRALE | 250 | 250.34 | -0.14 | 0.00 | -1.43 |
| IROKO ZEN | 200 | 209.43 | -4.50 | 0.00 | 1.09 |
| KYANEOS PIERRE | 1110 | 1154.07 | -3.82 | 0.91 | -0.30 |
| LAFFITTE PIERRE | 367 | 334.16 | 9.83 | -1.34 | -18.96 |
| LF AVENIR SANTE | 300 | 303.84 | -1.26 | 0.00 | 7.25 |
| LF EUROPIMMO | 945 | 936.76 | 0.88 | 0.00 | -12.21 |
| LF GRAND PARIS PATRIMOINE | 310 | 330.73 | -6.27 | 0.00 | 0.00 |
| LF OPPORTUNITE IMMO | 203 | 224.83 | -9.71 | 0.00 | -0.14 |
| LOG IN | 250 | 257.54 | -2.93 | 0.00 | 2.76 |
| LOGIPIERRE 3 | 1600 | 1648.98 | -2.97 | 0.00 | -2.98 |
| MY SHARE SCPI | 188 | 188.52 | -0.28 | 0.00 | -4.63 |
| NCAP EDUCATION SANTE | 202 | 205.18 | -1.55 | 0.00 | -1.44 |
| NEO | 187 | 191.99 | -2.60 | 0.00 | 3.12 |
| NOTAPIERRE | 340 | 332.93 | 2.12 | -6.85 | -10.13 |
| NOVAPIERRE | 442 | 459.07 | -3.72 | 0.00 | -6.15 |
| NOVAPIERRE ALLEMAGNE | 280 | 264.84 | 5.72 | 0.00 | -10.73 |
| NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2 | 260 | 251.27 | 3.47 | 0.00 | -7.65 |
| NOVAPIERRE RESIDENTIEL | 1664 | 1667.41 | -0.20 | 0.00 | -4.74 |
| OPTIMALE | 250 | 255.65 | -2.21 | 0.00 | -2.07 |
| OPUS REAL | 1840 | 1716.89 | 7.17 | 0.00 | -15.90 |
| PATRIMMO COMMERCE | 176 | 168.32 | 4.56 | 0.00 | -7.13 |
| PF GRAND PARIS | 458 | 449.73 | 1.84 | 0.00 | -18.36 |
| PF HOSPITALITE EUROPE | 181 | 184.26 | -1.77 | 0.00 | -6.11 |
| PFO | 880 | 868.5 | 1.32 | 0.00 | -11.34 |
| PFO2 | 164 | 158.28 | 3.61 | 0.00 | -16.55 |
| PIERRE CAPITALE | 205 | 191.64 | 6.97 | 0.00 | -9.21 |
| PIERRE EXPANSION SANTE | 267 | 274.92 | -2.88 | 0.00 | -3.17 |
| PIERREVENUS | 281.94 | 289.2 | -2.51 | 0.00 | -4.29 |
| PIERVAL SANTE | 204 | 199.14 | 2.44 | 0.00 | -4.12 |
| PRIMOFAMILY | 204 | 213.17 | -4.30 | 0.00 | 0.44 |
| PRIMOPIERRE | 168 | 154.44 | 8.78 | -6.67 | -24.20 |
| PRIMOVIE | 185 | 176.54 | 4.79 | -8.87 | -11.95 |
| REMAKE LIVE | 204 | 203.29 | 0.35 | 0.00 | -1.78 |
| RIVOLI AVENIR PATRIMOINE | 250 | 243.8 | 2.54 | -6.72 | -18.27 |
| SELECTINVEST 1 | 640 | 671.52 | -4.69 | 0.00 | -5.32 |
| SELECTIPIERRE 2 | 773 | 811.57 | -4.75 | 0.00 | -5.04 |
| SOFIDY EUROPE INVEST | 235 | 220.86 | 6.40 | 0.00 | -2.65 |
| SOFIPIERRE | 595 | 598.36 | -0.56 | 0.00 | -5.84 |
| TRANSITIONS EUROPE | 200 | 201.65 | -0.82 | 0.00 | 0.83 |
| URBAN COEUR COMMERCE | 300 | 311.87 | -3.81 | 0.00 | -0.84 |
| VENDOME REGIONS | 670 | 685.17 | -2.21 | 0.00 | -3.42 |