Les SCPI sous-valorisées fin 2021 ont-elles augmenté le prix de leur part en 2022 ?

Comme l’année dernière, l’objet de cet article est de s’intéresser à l’écart entre le prix de la part et la valeur de reconstitution d’une SCPI, et son impact potentiel sur une revalorisation future de la part.

L’étude porte sur les SCPI de rendement, à capital variable et créées avant le 1er Janvier 2021. Nous avons donc exclu les SCPI fiscales (utilisant un dispositif de défiscalisation), les SCPI ne distribuant aucun dividende, et les SCPI à capital fixe dont les prix de part dépendent de l’offre et la demande. L’univers étudié regroupe 73 SCPI.

Avant de rentrer dans le vif du sujet, rappelons certaines notions :

  • Prix de la Part (PP) : Egalement appelé prix de souscription, il s’agit du prix d’achat de la SCPI. Celui-ci comprend les frais de souscription qui s’élèvent en moyenne à 10%.
  • Valeur de Reconstitution (VR) : Valeur du patrimoine immobilier (estimée par un expert indépendant) et financier, à laquelle on ajoute les coûts nécessaires pour reconstituer la SCPI à l’identique, notamment les droits de mutation et les frais de souscription. Elle est calculée une fois par an, au 31 décembre mais, en général, elle n’est publiée qu’entre mai et juin de l’année suivante. Elle est disponible dans le rapport annuel de la SCPI.
  • PP/VR-1 : Cet indicateur permet de comparer le Prix de la Part (PP) à la Valeur de Reconstitution (VR) afin de déterminer si la SCPI est plutôt sous ou survalorisée : un nombre négatif indique que le prix de la part est inférieur à la valeur de reconstitution et que, par conséquent, la SCPI est plutôt sous-valorisée, et inversement pour un nombre positif. Pour rappel, pour les SCPI à capital variable, les sociétés de gestion doivent veiller à fixer un prix de la part compris dans une fourchette de -10% à +10% de la valeur de reconstitution.

Nous précisons également que l’indicateur PP/VR-1 ne doit en aucun cas constituer le critère n°1 pour choisir ses SCPI. Il s’agit d’un critère complémentaire aux critères principaux :

  • Composition du patrimoine immobilier d’un point de vue sectoriel et géographique
  • Taux de distribution
  • Frais de souscription
  • Qualité de la société de gestion

Replaçons-nous au 31/12/2021

Dans cet article, nous cherchons à nous repositionner dans la peau d’un investisseur au 31/12/2021 : est-ce que les SCPI les plus sous-valorisées, c’est-à-dire celles présentant un PP/VR-1 le plus faible, vont augmenter le prix de leur part dans les prochains mois ?

Au 31/12/2021, nous connaissions :

  • Le prix de la part au 31/12/2021
  • La valeur de reconstitution au 31/12/2020

En effet, comme expliqué ci-dessus, la valeur de reconstitution au 31/12/2021 n’a été publiée qu’en mai ou juin 2022 dans la majorité des cas.

Ainsi, l’indicateur PP/VR-1 à étudier est donc : PP(31/12/21) / VR(31/12/20) – 1 (colonne 4 du tableau).

Nous observons ensuite l’évolution du prix de la part en 2022 (colonne 5 du tableau).

Ci-dessous, le tableau reprenant l’ensemble des données pour l’univers des 73 SCPI étudiées. Elles sont classées de la plus sous-valorisée au 31/12/2021 à la plus survalorisée (c’est-à-dire selon la colonne 4).

Que pouvons-nous constater ?

Sur les 24 SCPI présentant un indicateur inférieur à -5% (les 24 premières SCPI du tableau), 12 ont vu leur prix de part augmenter en 2022, c’est-à-dire exactement la moitié.

Concernant les 49 autres SCPI (indicateur supérieur à -5%), 12 ont connu une augmentation du prix leur part en 2022. Ainsi, cela représente 24% des SCPI ayant un indicateur supérieur à -5%.

Comme l’année dernière, ces chiffres confirment l’idée que l’on maximise les chances de voir une SCPI augmenter le prix de sa part lorsque celle-ci est sous-valorisée.

La hausse des valeurs de reconstitution en 2021 (colonne 6, moyenne de l’univers étudié : 1,56%) a également largement contribué aux nombreuses augmentations de parts en 2022. Le contexte était moins favorable l’année précédente avec une baisse moyenne des valeurs de reconstitution en 2020 de -0,56%.

Quelles sont les SCPI sous-valorisées au 31/12/2022 ?

Précisons tout d’abord qu’à l’heure actuelle, aucune SCPI de l’univers n’a revalorisé sa part en 2023 => Prix Part (07/02/23) = Prix Part (31/12/22).

Positionnons-nous donc au 31/12/2022 (ou au 07/02/2023, les données sont les mêmes). Nous connaissons :

  • Le prix de la part au 31/12/2022 (colonne 7)
  • La valeur de reconstitution au 31/12/2021 (colonne 8)

L’indicateur à étudier est donc : PP(31/12/22) / VR(31/12/21) – 1 (colonne 9)

Ci-dessous, le même tableau qu’au-dessus mais trié selon l’indicateur de la dernière colonne (et non celui de la colonne 4). Nous n’affichons ici que les 23 SCPI présentant un indicateur inférieur à –5%.

On peut observer que l’on retrouve en haut du tableau un certain nombre de SCPI déjà sous-valorisées au 31/12/2021 principalement pour 2 raisons :

  • La SCPI n’a pas augmenté le prix de sa part en 2022 (ex : Immo Evolutif, LF Grand Paris Patrimoine)
  • Malgré une hausse du prix de la part, la valeur de reconstitution a également augmenté en 2021 (ex : Sélectipierre 2, LF Opportunité Immo)

Pour synthétiser, l’indicateur PP/VR-1 est intéressant à étudier afin d’espérer profiter d’une augmentation du prix de la part mais, comme expliqué plus haut, ce n’est qu’un critère complémentaire pour choisir ses SCPI.

Enfin, pour terminer cet article, nous vous proposons le même tableau que celui accessible dans la section SCPI, vous permettant d’observer les SCPI les plus sous-valorisées actuellement. Vous pouvez le filtrer ou le trier selon la colonne de votre choix.

NomPP actuelVR (31/12/21)PP/VR-1 (%)% PP 2023 (%)% VR 2021 (%)
ACCIMMO PIERRE205211.13-2.900.000.91
ACTIPIERRE EUROPE210212.14-1.010.001.05
ACTIVIMMO610626.46-2.630.00-0.40
AEDIFICIS12001263.37-5.020.002.42
AESTIAM CAPHEBERGIMMO250260.44-4.010.003.33
AESTIAM PIERRE RENDEMENT922975.89-5.520.001.71
AESTIAM PLACEMENT PIERRE350365.4-4.210.000.07
ALLIANZ PIERRE340363.43-6.450.00-0.53
ALTIXIA CADENCE XII200208.27-3.970.002.25
ALTIXIA COMMERCES203214.39-5.310.002.61
ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION900948.23-5.090.000.92
ATREAM HOTELS10001052.85-5.020.004.56
BUROBOUTIC267256.024.290.00-1.17
CAP FONCIERES ET TERRITOIRES258275.36-6.300.00-1.28
CARAC PERSPECTIVES IMMO205221.59-7.490.001.75
COEUR DE REGIONS659691.75-4.730.000.94
COEUR DE VILLE210218.9-4.070.002.62
COEUR DEUROPE200212.52-5.890.00
CORUM EURION215225.41-4.620.007.47
CORUM ORIGIN11351177.43-3.600.005.40
CORUM XL195199.25-2.130.005.51
CREDIT MUTUEL PIERRE 1285304.82-6.500.000.60
CRISTAL LIFE200212.04-5.680.00
CRISTAL RENTE250260.53-4.040.002.76
EDISSIMMO237235.080.820.002.21
EFIMMO 1237241.43-1.830.00-0.24
ELIALYS10001082.12-7.590.004.65
ELYSEES PIERRE825822.040.360.001.13
EPARGNE FONCIERE835917.82-9.020.001.15
EPARGNE PIERRE208224.04-7.160.001.66
EUROVALYS10301105.13-6.800.002.24
FAIR INVEST200215.39-7.150.004.72
FICOMMERCE230232.29-0.990.00-0.15
FONCIERE DES PRATICIENS11001190.16-7.580.001.45
FRUCTIREGIONS EUROPE233226.272.970.00-1.05
GENEPIERRE270264.112.230.001.67
IMMO EVOLUTIF1530016845.03-9.170.00-0.34
IMMORENTE340341.68-0.490.001.95
INTERPIERRE10501064-1.320.001.04
INTERPIERRE EUROPE CENTRALE2502471.210.001.86
IROKO ZEN200207.12-3.440.001.80
KYANEOS PIERRE10801123.54-3.880.00-1.14
LAFFITTE PIERRE450438.292.670.00-0.65
LF EUROPIMMO10451149.62-9.100.004.42
LF GRAND PARIS PATRIMOINE310340.44-8.940.000.29
LF OPPORTUNITE IMMO203224.71-9.660.003.05
LOGIPIERRE 316001681.92-4.870.001.14
MY SHARE SCPI188195.12-3.650.001.38
NEO187188.02-0.540.00-3.00
NOTAPIERRE365371.16-1.660.001.14
NOVAPIERRE440479-8.140.000.84
NOVAPIERRE ALLEMAGNE280309-9.390.0011.55
NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2260288-9.720.007.87
NOVAPIERRE RESIDENTIEL16221745-7.050.001.04
OPTIMALE250263-4.940.00-0.07
OPUS REAL20402152.77-5.240.004.58
PATRIMMO COMMERCE197179.479.770.00-2.25
PF GRAND PARIS544570.47-4.640.00-0.34
PF HOSPITALITE EUROPE200198.80.600.000.32
PFO966983.17-1.750.00-0.15
PFO2196194.210.920.00-1.71
PIERRE CAPITALE205215.54-4.890.002.83
PIERRE EXPANSION SANTE267282.17-5.380.00-0.14
PIERRE PLUS10981052.094.360.000.88
PIERREVENUS281.94298.59-5.580.001.80
PIERVAL SANTE204210.31-3.000.00-0.60
PRIMOFAMILY204218.53-6.650.001.84
PRIMOPIERRE208219.61-5.290.00-0.63
PRIMOVIE203202.790.100.001.82
RIVOLI AVENIR PATRIMOINE306312.38-2.040.001.15
SELECTINVEST 1640706.45-9.410.000.15
SELECTIPIERRE 2765848.75-9.870.003.05
SOFIDY EUROPE INVEST235230.362.010.00
SOFIPIERRE655651.670.510.001.67
URBAN COEUR COMMERCE300312.23-3.920.00-0.04
VENDOME REGIONS670711.45-5.830.002.67