Les SCPI sous-valorisées fin 2020 ont-elles augmenté le prix de leur part en 2021 ?

L’objet de cet article est de s’intéresser à l’écart entre le prix de la part et la valeur de reconstitution d’une SCPI, et son impact potentiel sur une revalorisation future de la part.

L’étude porte sur les SCPI de rendement, à capital variable et créées avant le 1^er Janvier 2020. Nous avons donc exclu les SCPI fiscales (utilisant un dispositif de défiscalisation), les SCPI ne distribuant aucun dividende, et les SCPI à capital fixe dont les prix de part dépendent de l’offre et la demande. L’univers étudié regroupe 67 SCPI.

Avant de rentrer dans le vif du sujet, rappelons certaines notions :

• Prix de la Part (PP) : Egalement appelé prix de souscription, il s’agit du prix d’achat de la SCPI. Celui-ci comprend les frais de souscription qui s’élèvent en moyenne à 10%.
• Valeur de Reconstitution (VR) : Valeur du patrimoine immobilier (estimée par un expert indépendant) et financier, à laquelle on ajoute les coûts nécessaires pour reconstituer la SCPI à l’identique, notamment les droits de mutation et les frais de souscription. Elle est calculée une fois par an, au 31 décembre mais, en général, elle n’est publiée qu’entre mai et juin de l’année suivante. Elle est disponible dans le rapport annuel de la SCPI.
• PP/VR-1 : Cet indicateur permet de comparer le Prix de la Part (PP) à la Valeur de Reconstitution (VR) afin de déterminer si la SCPI est plutôt sous ou survalorisée : un nombre négatif indique que le prix de la part est inférieur à la valeur de reconstitution et que, par conséquent, la SCPI est plutôt sous-valorisée, et inversement pour un nombre positif. Pour rappel, pour les SCPI à capital variable, les sociétés de gestion doivent veiller à fixer un prix de la part compris dans une fourchette de -10% à +10% de la valeur de reconstitution.

Nous précisons également que l’indicateur PP/VR-1 ne doit en aucun cas constituer le critère n°1 pour choisir ses SCPI. Il s’agit d’un critère complémentaire aux critères principaux :

• Composition du patrimoine immobilier d’un point de vue sectoriel et géographique
• Taux de distribution
• Frais de souscription
• Qualité de la société de gestion

Dans cet article, nous cherchons à nous repositionner dans la peau d’un investisseur au 31/12/2020 : est-ce que les SCPI les plus sous-valorisées, c’est-à-dire celles présentant un PP/VR-1 le plus faible, vont augmenter le prix de leur part dans les prochains mois ?

Au 31/12/2020, nous connaissions :

• Le prix de la part au 31/12/2020
• La valeur de reconstitution au 31/12/2019

En effet, comme expliqué ci-dessus, la valeur de reconstitution au 31/12/2020 n’a été publiée qu’en mai ou juin 2021 dans la majorité des cas.

Ainsi, l’indicateur PP/VR-1 à étudier est donc : PP(31/12/20) / VR(31/12/19) – 1 (colonne 4 du tableau).

Nous observons ensuite l’évolution du prix de la part entre le 31/12/2020 et le 01/03/2022 (colonne 5 du tableau).

Ci-dessous, le tableau reprenant l’ensemble des données pour l’univers des 67 SCPI étudiées. Elles sont classées de la plus sous-valorisée au 31/12/2020 à la plus survalorisée (c’est-à-dire selon la colonne 4).