Outil « Fiscalité Plus-value Immobilière »
L’objectif de l’outil est de déterminer le montant total des impôts sur la Plus-value lors d’une vente immobilière hors exonération (résidence principale ou autres cas).
Nous allons présenter les 3 étapes du calcul correspondant aux 3 sections de l’outil (« Acquisition », « Vente », « Calcul Fiscalité »). Nous détaillerons notamment les paramètres utilisés par l’outil.
Etape 1/3 : Calcul du prix d'acquisition majoré
« Prix » : Prix effectivement acquitté par le cédant dans l’acte de vente. En cas de bien reçu par succession ou par donation, on utilise la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit.
On majore ce prix des frais d’acquisition et des travaux éventuels.
« Frais acquisition » : On distingue les acquisitions à titre onéreux (« Achat » dans l’outil) et à titre gratuit (« Succession ou Donation »).
Pour les acquisitions à titre onéreux : Frais de notaire + Frais d’intermédiaires comme l’agence immobilière. On applique leur montant réel sur justification ou un forfait de 7,5% du prix d’acquisition
Pour les acquisitions à titre gratuit : Droits de mutation payés + Frais d’acte et de déclaration (y compris honoraires du notaire)
« Travaux » : Dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration. On applique leur montant réel sur justification et sous certaines conditions ou, si le bien était détenu depuis plus de 5 ans, un forfait de 15% du prix d’acquisition
Etape 2/3 : Calcul du prix de vente diminué
« Prix » : Prix indiqué dans l’acte auquel on ajoute les charges et indemnités que l’acquéreur doit (si mentionnées dans l’acte)
On diminue ce prix des coûts supportés par le vendeur à l’occasion de la cession. Il s’agit de :
« Frais Agence Immobilière » : Frais de l’agence ou du mandataire immobilier (si supportés par le vendeur)
« Frais Diagnostics » : Frais de diagnostics et certifications rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession
« Autres Coûts » : Indemnités d’éviction versées au locataire, honoraires versés à un architecte, frais de mainlevée d’hypothèque, taxe sur la valeur ajoutée acquittée
Etape 3/3 : Calcul de la fiscalité
Les 2 premières étapes nous ont permis de déterminer :
Plus-value avant abattement = Prix Vente Diminué – Prix Acquisition Majoré
3 taxes peuvent êtres dues sur la plus-value immobilière :
- Prélèvements Sociaux (PS) : 17,2%
- Impôt sur le Revenu (IR) : 19%
- Taxe supplémentaire sur les plus-values supérieures à 50 000 € (nous ne détaillons pas le calcul complexe de cette taxe mais l’outil la prend bien en compte)
Un abattement est appliqué selon la durée de détention :
- Pour les Prélèvements Sociaux :
- Entre 5 et 21 ans : 1,65% pour chaque année de détention
- 22ème année: 1,60%
- Au-delà de 22 ans : 9% pour chaque année
- Pour l’Impôt sur le Revenu et la Taxe supplémentaire :
- Entre 5 et 21 ans : 6%
- 22ème année : 4%
Après avoir déterminé les abattements, nous pouvons calculer :
- Plus-value après abattement = Plus-value avant abattement x (1 – abattement)
- Impôts sur la Plus-value = Taux d’imposition x Plus-value après abattement
En additionnant les impôts des 3 taxes (PS, IR et Taxe supplémentaire), nous obtenons le montant total des impôts sur la Plus-value immobilière.
Nous avons également indiqué en % la Fiscalité de la Plus-value = Montant total des impôts / Plus-value avant abattement